未登記物件の相続で注意したいこと

未登記物件って？

未登記物件とは、主に建物についての登記を本来は行っておかなければならないのですが、当事者が忘れてしまっている等の事情により登記がされていない物件のことを言います。

そんな！私の自宅はしっかり登記をしてあるし、しなければならないと言われました！！という方もいらっしゃるかと思います。建物を建てたり購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンをご利用になるので、建物に抵当権という担保を設定するために、銀行や不動産会社等が「建物の登記を行って下さいね」と伝えていただけます。うっかり忘れてしまうということはあり得ません。一方、ご自身の土地や借地などに100%自己資金で建てた建物だったりする場合は、誰からも建物の登記のことを言われないで、ご自身が登記をしておかなければならないことを知らないでそのまま登記を忘れてしまうという事もあり得ます。

未登記物件は誰のもの？

未登記の建物であっても固定資産税等はかかりますので、役所が調査して所有者が誰であるかは意外とわかりやすいです。しかし、役所の調査と言っても必ずしも事実と合致するとは言えません。基本的には建物の所有権はその建物を建てた人（厳密に言えばお金を払った人）にあります。例えば夫婦2人でお金を出し合って建てた建物は2人のものということになります。何らかの事情で名義（建築確認等の記載）を親戚や兄弟などの他の人としてしまっている場合もあります。その場合は、後になって資料などがないと事実がわからなくなってしまいます。つまり本当は誰のものなのかということがハッキリしないこともでてきてしまいます。古い建物で当時の資料等が少ない場合は残っている資料から誰の所有物であるのかを推測していくしかありません。

未登記物件の相続はできるのか？

未登記物件だからと言って、その所有権が存在しないというわけではありません。誰のものかというのがハッキリ表（おもて）にでていないのと、どこのどの建物であるのかというのが、わかりにくいということはあります。そのため、物件を特定するということが難しい場合がありますが、相続できないというわけではありません。例えば自宅の敷地内に、母屋、離れ、借家、子供の家とあった場合、そのそれぞれが取引の対象となり得ることから、バラバラの所有権となっていることもあります。母屋はお爺さんのものだが、子供の家はお婆さんがお金をだしている。などの場合は、相続の際にどのように取り扱うべきか迷うことになると思います。どれが誰の所有権かがわかれば、スムーズに相続することができます。

未登記物件の相続で注意したいこと、問題点

実際に建物が登記されているかどうかをチェックするのはなかなか一般の方では難しいです。固定資産税等の通知書に（未登記）と記載されている場合もありますので、日頃から見ておくと良いと思います。その場合に、宛名はどのようになっているかも確認してください。「〇〇太郎相続人代表○○光夫」などとなっているかと思います。そこから読み取れるのは、“役所としては○○太郎の所有権の建物という点は確認できたけどその物件を相続したのが誰だかハッキリとしないので、あくまで相続人の代表者である○○光夫さんに請求書を送っています。”ということです。

相続があって自分が相続人の1名であって自分が権利等を引き継いでいるということを相手に理解できるようにさせるには、それなりの資料が必要になります。

まず、戸籍等の戸籍関係書類によって、亡くなった方の相続人は誰であるのかを分かるようにして、その相続人のうち誰が引き継ぐことになったかというのは、遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成して相手に見せることになります。ただ、戸籍関係は個人情報でもあり、遺産分割協議書には財産に関する記載であるので、やたらめったら他人に見せるには、皆さん抵抗があるかと思います。

そのため、未登記物件の相続の際には相続した後に登記をするというところまで考えて対応をするべきだと言えます。

未登記物件があった時には

未登記物件は、相続や売却を行うなど、何らかの登記簿への記載や登記を行う必要がある時に見つかることが多いです。そのため、次に行う登記の内容や、その未登記建物をどのようにするのかの予定によっては、対応や対策が必要となってきます。

例えば売却はするのだが、買った方が建物を取り壊す場合、未登記建物の表題登記をわざわざ行ってそれから取り壊しによる建物滅失登記を行いますでしょうか？その時々の状況やその後の予定等により対応が変わってきます。また資料の準備に時間がかかったり、相続人等の関係者が相当多くなってしまったり、想定以上の費用や時間がかかることがあるので、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に早めにご連絡をしていただくことをお勧め致します。

不動産の登記に関する部分になりますので、相続の専門家と名乗る方よりも、相続もできる登記の専門家に依頼した方が2度手間にもならずスムーズです。司法書士によっては土地家屋調査士も兼業している者もいますが、ほとんどが実質提携の土地家屋調査士さんがいますので、連携して対応が可能です。

未登記建物でどうするか悩んでも解決には向かいません。一度、最寄りの司法書士、土地家屋調査士にご相談下さい。問題解決の道筋がより鮮明に見えることになるでしょう。