空き家をペット可の賃貸物件として有効活用するに至った事例

【ご相談者様のお悩み】

・相続した実家を売却したい。

・遠方に住んでおり、空き家の管理が大変。

・固定資産税が毎年２０万近くかかっている為、経済的負担が大きい。

【ご相談内容詳細】

地元の不動産会社や大手の不動産会社など数社に売却の相談をしたが、どこからも連絡がなく、売れるのか売れないのかも分からない状況でした。

そこで当団体に所属している司法書士に相談を寄せられました。

ご相談者様の希望としては、未登記建物を含む複数の建物と、農地を含めた複数の土地を全て売却したいとの事でした。

【解決に至るまでの流れ】

まずは、近隣の取引事例を参考に、成約予想価格を試算しました。

今回の物件は、未登記を含め全ての建物が築４０年を超えていた為、更地での売却を一番に検討しました。しかし、土地の流通相場から解体費用を差し引くと、大きくマイナスになる事が予想されたので、既存建物を活用する方法を検討する為に、現地調査を行いました。

本件は、大変な調査になる可能性があると覚悟しておりましたが、想像以上に様々な問題をかかえておりました。

〈当物件が抱えている問題〉

１、未登記建物が複数あり場所の特定が困難。

２、複数ある売却対象の土地の中に農地が含まれている。

３、保護した猫達の為に使っている家屋があり、何年も放し飼い状態だった。

４、遺品が相当数残っている為、撤去費用が高額になることが予想される。

ご相談者様の“全て売却したい”という思いを叶える為には、これらの問題をひとつひとつ解決していく必要がありました。

〈提案・実行した解決策〉

１、未登記建物の特定

未登記建物は場所の特定が困難になります。今回は売主様からお預かりした課税明細書のコピーを持参し、行政窓口で確認しながら慎重に特定を進めました。

２、複数の土地・農地

農地は基本的には農業をする方以外は購入が出来ません。その為、売買が非常に難しい土地になります。

今回調査を進めて行くとご相談者様も知らない所で農家の方に昔から貸し出している事が判明し、最終的にはその方に継続してご使用頂く事で解決しました。

３、猫の住んでいる家屋

複数の猫を室内で放し飼いにされていた為、柱や床には猫が付けたと思われる傷が多く、また玄関を開けた瞬間から猫の匂いを強く感じました。

通常であれば柱や床等のリフォームや消臭などを行うのですが、費用をかければかけるほど売主様の経済的な負担が大きくなる事が分かっていたので、このままの状態を生かした形での活用案を検討し、“ペット可の賃貸戸建て”としての活用を提案しました。もちろんニーズがなければ活用されない為、近隣のペット可能な戸建て住宅などを調査し、競合物件が無い事を確認したからこその提案です。

最終的には、戸建て住宅を中心に不動産投資をされている方に現況で購入いただく事が出来ました。

４、遺品が多く残っている

今回は、賃貸物件としての貸し出しを想定された買主様でしたので、家具家電付きの活用を検討いただき、荷物などそのままの状態でご購入いただく事が出来ました。もちろん全く必要無い物もありましたので、その分の撤去費用は売買代金から差し引く形で進めました。

【ご相談者様の声】

普通に売却すると費用の面でマイナスになる物件が手放せて良かったです。

そんな物件でも様々な提案をして頂き、解決してくれた事に大変感謝しております。

特にペット可の賃貸としての活用には驚きました。

【担当者の一言】

当物件を担当させて頂き、やはり現地へ行かないと分からない事が多々あると改めて実感しました。

調査で出てきた様々な課題をひとつひとつ解決し売却に至った事例です。

ポイントは活用可能なお客様へ“ペット可の賃貸物件”として活用するというご提案が出来た事だと思います。

ご提案するにあたり当物件の近くにそういった賃貸物件があるのか、ペット可の賃貸物件の需要があるかを調べご提案する運びとなりました。

動物をずっと飼われていたという物件のマイナス点に注目し、ご提案に繋げられた事が良かったです。

※本事例でご紹介しております修繕・解体・売却・登記手続き等は、必要とされる許認可を持つ事業者の協力を得て行っており、当団体が直接行っているものではございません。予めご了承ください。