管理・活用

不動産の利回りとは?

不動産における利回りの考え方

不動産を運用して『1年間で、お金どんだけ増えるの?』という考え方です。
「不動産を購入して、賃料収入(不労所得)を得て、年収〇〇〇〇万円達成するぞ!」
と志した方が一番最初にぶつかる壁だと思います。

具体的には、他人に賃貸することで得る「賃料(年間)」を、不動産購入価格で割った数字です。
例)区分マンションを3,000万円で購入し、賃貸募集をしたところ、家賃12万円で決まりました。
上記の場合は、家賃12万円×12カ月÷3,000万円=4.8%となります。

この不動産における「利回り」には、
「現況」利回り・「想定」利回り、「表面(グロス)」利回り・「実施(ネット)利回り」など、様々な種類があり、運用の成果を計る基準となるばかりでなく、それぞれの計算方法を覚えていると、自分の不動産運用目標設定ができ、複数不動産を購入する場合にも、不動産運用リスクに合わせた次なる不動産投資物件を選びやすくなります。

不動産における利回りの種類

大きく分けて、「現況」「想定」利回りと「表面(グロス)」「実質(ネット)利回り」
の2種類です。

「現況」利回りと「想定」利回り

これはとても単純な話で、「現況」利回り:現に入っている賃料を基にした利回り
「想定」利回り:現に入っていないものの、想定される賃料を基にした利回り
例)4部屋あるアパートを5,000万円で購入し、現在3部屋は賃貸中(家賃合計15万円)、1部屋は5万円で賃貸募集をしている。

上記の場合の現況利回りは、家賃15万円×12カ月÷5,000万円=3.6%
想定利回りは、家賃(15万円+5万円)×12カ月÷5,000万円=4.8%

「表面(グロス)」「実質(ネット)利回り」

不動産投資を志す方にとって、ここをどれだけ精度高く把握できるのかが大きな肝となります。
実質利回りを把握せずに、不動産投資をすると、思わぬ出費が増えてしまったり、計算していた賃料収入が入ってこない、なんてことはざらに起こります。想定外を出さないためにも、実質利回りを把握することが不動産投資の第一歩です。

表面(グロス)利回り:今までの計算通り、賃料収入を不動産価格で割って算出される利回り
実質(ネット)利回り:不動産投資にかかる経費を考慮したうえで、計算された利回り

※実質利回りを把握するためには、不動産投資にかかる経費を把握しなければいけません。
経費には「不動産購入における経費」と「不動産運用における経費」があります。

不動産購入における経費

仲介手数料・印紙税・登録諸費用・融資諸費用・不動産取得税などがあげられます。

不動産運用における経費

管理費・修繕積立金・委託管理費・固定資産税・都市計画税などがあげられます。

つまり、実質利回り=(年間賃料-運用経費)÷(不動産価格+購入経費)となります。

例)区分マンションを1,500万円で購入し、賃貸募集をしたところ、家賃7万円で決まりました。購入時には、仲介手数料や登記費用など、計100万円がかかりました。賃貸中は、毎月の管理費修繕積立金で2万円、固定資産税・都市計画税で5万円かかります。
表面利回りは、家賃7万円×12カ月÷1,500万円=5.6%
実質利回りは、(家賃7万円-2万円)×12カ月-5万円)÷(1,500万円-100万円)=3.9%

これだけ表面利回りと実質利回りとで大きく収益が変わるにもかかわらず、物件情報サイトに記載されているのは、すべて表面利回りです。
表面利回りだけで食いついてはだめです!そこで一歩踏みとどまり、正確に実質利回りを把握することを忘れないでください。

利回りの落とし穴

上記で説明した通り、表面利回りだけを追いかけていたら、実は運用経費が高く、実質利回りがさほど高くなかったという落とし穴がある通り、利回りの落とし穴はまだあります。
今回は先に例からご紹介します。

例)

Aアパート

購入金額5,000万円 購入経費400万円
賃料収入20万円(満室稼働中) 運用経費1万円
実質利回り=19万円×12カ月÷5,400万円=4,2%

Bアパート

購入金額5,000万円 購入経費400万円
賃料収入25万円(満室稼働中) 運用経費2万円
実質利回り=20万円×12カ月÷5,400万円=5,1%
ここまでだとすぐにBアパートに決まり!と言ってしまうところですが、
A・B不動産の「過去の稼働率」比較すると、
Aアパート稼働率:90%
Bアパート稼働率:60%
という事がわかりました。そこで、年間収入に稼働率を掛け、実質利回りを算出すると、
Aアパート:(20万円×90%-1万円)×12ヶ月÷5,400万円=3,7%
Bアパート:(25万円×60%-2万円)×12ヶ月÷5,400万円=3,1%
となり、実はAアパートの方が運用に適した物件だということがわかります。

まとめ

不動産投資を検討する場合は、表面利回りではなく実質利回りで試算しておく必要があります。さらに、実質利回りだけがすべてではなく、突発的な修繕費の支出や、賃借人が決まらない空室リスクなどのリスクがあることも想定しておく必要があります。

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