管理・活用

土地活用の方法を伝授!あなたに合った活用法とは?

土地活用の選択肢を知ろう

相続で土地を取得された方、その土地活用方法に悩まれている方は多いのではないでしょうか。
今までは空き家(空き地)となっていたけど、何か活用できないか?そもそも活用にはどんな方法があるのか?どこに何を聞けばいいのか?

まずは、活用の方法を知って、選択肢を持ちましょう。

3つの基本活用法

  • 駐車場経営
  • 賃貸アパート、マンション経営
  • 賃貸借地

上記3つの活用方法についてだけは基礎知識として持っておきましょう。

3つの基本活用法

上で紹介した5つの活用方法について解説していきます。

駐車場経営

駐車場経営はその名の通り、所有している土地を駐車場用地として賃貸して収入を生み出していく活用方法です。

初期投資は0円~。

不動産投資の中では最もリスクの少ない活用法の一つと言えます。

リスクが少ない事が最大のメリットとなります。中には賃料の借り上げ等も可能となる為、安定収入は得られやすい計画です。

一方で駐車場は更地扱いとなる為、固定資産税は高くなります。

その分、収益性も大きくは望めない事がほとんどですが、ローリスクローリターンの安定志向の方向けと言えるでしょう。

近年、車離れが進んでおり月極め駐車場や、コインパーキングの中に「カーシェアリング」のブースが設置されている事を見かける事が多くなりました。

上記の様に、月極め駐車場、コインパーキング、カーシェアリング様々な形態があり、空車室のリスク分散で各形態を混ぜ合わせて運営していく事も立地や、エリアによって検討が重要になってきます。

賃貸アパート、マンション経営

賃貸経営の王道と言える活用方法です。

建物を保有するリスクはもちろんありますが、安定収入を得る事が可能な活用方法です。

最初に建物建築の初期コストがかかる為、ローン利用等資金計画が大事になってきます。

賃貸動向や市場調査をせず、無計画に進めて行くと想定していたキャッシュフローが実現できずに負債だけ残ってしまう・・・なんて事にはならないように注意が必要です。

立地によってはサブリース等の空室保証を利用する事で前述のリスクは小さくすることが出来ます。

そして悪い面ばかりではなく、高所得者の方にとっては節税にもなり得ますし、リタイア後の不労所得として、世代交代に備えての相続対策、相続税対策にも有効に使える活用法となります。

賃貸借地

この活用法は、第三者に土地を賃貸し、その地代として月々賃料を得るというものです。駐車場では利益が小さい・・・建物建築はリスクも伴い、管理も煩わしい・・・なんていう心配事を持たれている方にはおススメの土地活用法です。

例えばロードサイドなどの広大な土地をお持ちの場合などで、ディーラーの新規店舗開店用地として、賃貸期間を定めて賃貸し、契約期間が終わったら元の通りに戻して返還してもらう、といった活用例が分かりやすいと思います。

場所によっては、その場所で出店したいが用地が中々出てこない場合等、事業者様が高値でも良いから土地を借用したいなんてお話もあります。

但し、賃借人がいる期間は自身での転用がきかない事、長期的視点で見る事が必要だという事は最初に認識しておく必要があります。

土地活用の目的を考える事が大切

土地活用は、良い顔だけでは無くもちろんリスクも相応にあります。そこで大事になってくるのが「目的」です。

収益性だけを追求していく事、節税をする事、将来起こりうる相続への対策を打っておく事、どれも正解なのです。

持っている土地の持つ力を最大限に発揮して短期的に収益性を高めたいのか、長期で収益性を見て、安定的な経営をしていきたいのか自身の考えに合わせて計画を立てる事が大事です。

その考えに合わせて取る選択が、リスクに相応しいリターンであるかどうかを検証していく作業が必ず必要となってきます。土地を保有していると聞くと、おいしい話が舞い込んでくることがありますが、そのような時こそ一歩立ち止まって冷静にリスクとリターンのバランスを考えて行きましょう。

今回ご紹介した3つの基本活用法はほんの一例です。土地活用にはもっと沢山の選択肢(店舗、事務所、シェアハウス、民泊、旅館業、太陽光発電等々)がありますが、どの選択が自分の目的、考え、状況にマッチするのかを専門家と相談しながら導いて行けば、きっと満足の行く土地活用が出来るはずです。

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