素人でもわかる不動産評価額の出し方と相続税額の抑え方

家や土地を相続する際、一体どのくらいの相続税がかかるものか、厳密にではなくても大体の金額をざっくりと知ることのできる方法をお伝えします。実際にはいろいろと細かい規定があったりするので、この計算でそのまま申告することはできませんが、一応の目安にはなるでしょう。

土地の評価額の出し方

土地の価値は一定ではなく、その時の時価で計算することになっています。

では、その時価はどうやって計算するのでしょうか？

土地の相続税財産評価基準に基づく相続税評価の方法には、路線価方式と倍率方式という２つの方法があります。

路線価方式

路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、国税庁から毎年７月１日に公表されるもので、道路（路線）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示されており、冊子にもなっています。道路は公道とは限らず、私道の場合もあります。

路線価方式を用いた土地（更地または自用の宅地）の相続税評価額は、簡単に言えば次の計算式で求められます。

（更地または自用の宅地の）相続税評価額 ＝ 路線価 × 土地の面積

実際には、路線価の単価がそのまま適用されるのではなく、角地であるとか不整地であるなど、その土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率を用いて路線価を補正したのちに、土地の面積がかけられますので、そう単純ではありません。

また、この時に用いられる土地の面積は、例外もありますが基本的には登記簿の面積ですが、登記簿上の面積そのものが自宅の土地の面積を完全に反映していない場合もあるので注意が必要です。

倍率方式

都内の土地や比較的大きい都市の土地の場合には、路線価が定められていますが、田舎のほうの土地には路線価が定められていません。その場合に用いられるのが倍率方式です。

倍率方式を用いた土地の相続税評価額は、その土地の固定資産税評価額に国税庁が予め地域の実態に応じて定めた倍率を乗じて計算します。

建物の評価額の出し方

建物の相続税評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。

固定資産税評価額は、家や土地を持っている場合、毎年春ごろ役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できますが、他にも、家や土地のある市町村（東京23区は都税事務所）の役所で固定資産税台帳を閲覧したり、固定資産税評価証明書を取り寄せたりして調べることもできます。なお、そこには、土地の評価額も記載されていますが、それは倍率方式の場合においては倍率の元となる価格です。

固定資産税評価額は、原則として３年周期で計算されます。

マンションの場合の評価額

戸建ての場合は、上述の土地と建物それぞれの評価額を合わせた額が全体の評価額となりますが、マンションの場合はまた違った話となってきます。

分譲マンションの一室を所有している場合、建物は評価額の価額でよいのですが、土地の評価額はマンションの敷地の現在の価額に持分の割合をかけて算出したものになります。

自宅にかかる相続税を減らす方法

土地や建物となるとそれなりに高額のため、それにかかる相続税はかなりのものになることが予想されますが、実際には、相続税を下げることのできる各種控除が設定されています。

この控除には大きく分けて、税額そのものを控除する制度と評価額を下げる特例の制度の２つがあります。

ここで、改めて、相続税計算の流れを簡単に見ていきましょう。

相続税の計算方法

ステップ1　課税価格の算出

亡くなられた方のことを被相続人といいますが、被相続人がお持ちだった財産を相続税特有の目線で計算します。これは相続税計算のもとになる課税価格といい、プラスの財産からマイナスの財産を引いて求めます。

○プラスの財産　預貯金や土地・建物など金銭に見積もりが可能なすべての財産

○マイナスの財産　借入金や未払金などの債務、納める予定の固定資産税等の一定の税金、葬儀費用

生命保険金や死亡退職金がある場合はみなし相続財産の対象になることに注意が必要です。みなし相続財産は、それぞれ非課税となる金額（500万円×法定相続人の数）を控除したうえで課税価格に加算します。

ステップ2　課税遺産総額の算出

課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を算出します。

基礎控除額は以下の計算式で算出されます。

基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）

このとき、課税価格の合計から基礎控除を差し引いた際の値がゼロになる場合は、相続税が課されません。

ステップ3　法定相続分をもとに総相続税額の算出

課税遺産総額を法定相続分で按分し、法定相続人それぞれの仮の課税遺産額を決めます。その後、各人の課税遺産額に対して、相続税の速算表を適用し、それぞれの相続税額を仮に算出します。この速算表には、法定相続分に応ずる取得金額についての税率と控除額が掲載されています。

この表を用いて、各人の仮の相続税額を計算したうえで合算すると、総相続税額（各種控除や2割加算を考慮する前の相続人全員の合計額）が求められます。

ステップ4　相続税の総額を実際の相続分で按分

相続税の総額が決まったら、実際の相続分で按分していきます。その際、配偶者および１親等（代襲相続人となった孫（直系卑属）を含む）以外の人が相続する場合、相続税額の２割に相当する金額が加算されますので注意が必要です。

ステップ5　各種税額控除・加算

条件に応じて、配偶者控除や未成年控除などの控除や、先述の２割加算などを行ないます。

基礎控除以外の控除

このようにして、相続税額が計算されますが、基礎控除以外に税額を控除できるものはどんなものがあるのでしょうか？

配偶者控除

被相続人の配偶者が相続する場合、「課税価格1億6,000万円」もしくは「法定相続分に相当する額」までは相続税が課されません。つまり、課税価格が１億6,000万円を超えていても、配偶者の法定相続分を超えていない限り、配偶者の相続税額はゼロになるというものです。

未成年控除

相続人が未成年の場合、以下の計算式に基づいて相続税を控除できます。

控除額 ＝ （18歳（注1）− 相続開始時の年齢（注2））× 10万円

（注1）2022年3月31日以前の相続の場合は20歳

（注2）相続開始時の年齢に1年未満の期間がある時は切り捨て

障がい者控除

相続人が85歳未満の障がい者の場合、以下の計算式に基づいて相続税を控除できます。

控除額 ＝ （85歳 − 相続開始時の年齢（注））× 10万円

（注）相続開始時の年齢に1年未満の期間がある時は切り捨て

これは一般的な障がい者を対象とした計算式ですが、特別障がい者の場合は1年につき20万円の控除額となります。

相次相続控除

短い間に相続が重なる場合に、相続税の負担が過重になるのを軽減する特例のことです。

10年以内に相次相続が発生した場合に前回の相続で課税された相続税の一定部分を今回の相続税から控除するというものです。

暦年課税分の贈与税額控除

生前贈与加算の対象になった人が贈与税を課された場合、その贈与税額を相続税から控除できます。生前贈与加算とは、相続開始3年以内に暦年課税にかかる贈与を受けた財産がある場合、贈与税の価額を相続税に加算することです。

控除以外で相続税を下げられる方法

一般的な控除のほかにも、相続税を抑えるための方法は様々なものがあります。そのうちのいくつかを見ていきましょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすと相続税評価額を大きく下げることが可能で、本来の評価額の2割もしくは5割で評価してくれるという制度です。小規模宅地等の特例の対象となる土地には、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等があります。

特定居住用宅地等とは住宅として使われていた土地のことで、故人が住宅として使っていた土地や、故人と生計を一にしていた親族が居住用に使っていた土地が対象になります。

なお、特定居住用宅地等の末尾に「等」が付けられているのは、宅地だけでなく宅地の上にある借地権なども対象に含まれるためです。

あまりにも面積が広いと全部が対象にならない場合もあります。

基本的には同居している親族の相続であれば問題ないのですが、仮住まいしかしていなかった人が相続してしまうことも起こりうるので、細かい規定が設定されています。

生前贈与

生前贈与とは、生存している個人から別の個人へ財産を無償で渡すことです。生前贈与を行なうと、相続税の課税対象となる財産を減らすことができますが、生前贈与の際には贈与税がかかります。暦年課税制度と相続時精算課税制度の二つがあります。この生前贈与にはメリットもあればデメリットもあるので、税理士と相談のうえでリスクをとらないように対応したほうがいいでしょう。

暦年課税制度

暦年課税制度とは、受贈者が1月1日から12月31日の1年間に受け取った財産の合計額が110万円を超えた場合に、110万円を超えた部分に対して贈与税が課税される制度です。生前贈与の際に、受贈者が相続時精算課税制度の申告しなければ暦年課税制度を選択したことになります。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から18歳以上（令和4年4月以降）の子供や孫へ贈与する場合に選択できる制度で、複数年にわたり受け取った額の合計が2,500万円を超えるまで贈与税が無税となります。ただし、本当に相続が発生したときに精算して相続税として税額を納めることになります。細かい要件が決められているので、安易に選択せず、税理士さんと相談されてからのほうがよいでしょう。

生命保険の非課税枠を使う方法

被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部または一部を被相続人が負担していたものは相続税の課税対象になりますが、上述した通り、生命保険金等には相続税の非課税枠があります。その計算式は以下の通りです。

500万円 × 法定相続人の数 ＝ 生命保険金の非課税枠

ただ、不用意に契約してしまうと、逆に損してしまうこともあるので注意が必要です。

まとめ

今回は、自宅の相続税評価額の計算の方法と相続税を抑える様々な方法について見てきましたが、計算の仕方や制度には様々な細かい規定や要件があり、素人が判断するのはとても難しいものです。やり方によっては、逆に税額が増えて損をしてしまったり、税務署から否認されたりすることも考えられます。ですから、勝手な判断で申告などをせず、相続税専門の税理士など相続税に強い専門職に、もし予算が許せば多くの専門家に必ず相談してから判断されることをおすすめいたします。