空き家が借地権付きの場合、売却は可能？

住宅、家といっても、二種類があります。

自分が所有者の場合と、賃貸の場合です。そして、自己所有の場合でも、建物が建っている敷地も自分のものである場合と、そうでない場合、土地を借りて、その上に家が建っている場合とがあります。新築の分譲住宅等の場合、ほとんどが土地と住宅を両方所有する形になりますが、建物だけを所有し土地は借りるといったケースもあります。このような事例は昔から沢山あり、土地を借りる権利である借地権付き建物として、利用されてきました。今回は空き家が借地権付きの場合について見ていきます。

借地権付き建物とは？

借地権付き建物とは、他の人から借りた土地の上に立っている建物のことです。建物の敷地として利用できる権利のことを借地権といいます。逆に、借地権が設定された土地のことを底地といい、その土地の所有権のことを底地権と言ったりします。

つまり、借地権付き建物と言えば、建物の所有者がその土地について持っているのは、借地権のみで、所有権は持っていない、他人の土地だということになります。

借地権の種類

借地権には大きく分けて次の3つがあります。「旧借地権」「借地権」「定期借地権」です。

簡単に説明していきます。

　・旧借地権

これは、以前の法律に定められたもので、1992年8月以前に借りた土地に適用されるものです。今回、紹介する3つの借地権の中でも、最も借主、つまり建物の所有者の権利が強いのが特色です。期間の定めがない場合は、契約を更新しつづけることで、半永久的にその土地を利用することができるような内容となっています。貸主側は、更新を拒むことができにくい仕組みになっています。期間の定めがない場合は、建物が滅失した場合、借地権自体が消滅したり、あるいは期間の定めがある場合は、再建築等ができるようになっていたりします。

　・借地権

法改正によりできたもので、1992年8月以降の契約に対して適用されます。旧借地権に較べると借主側、つまり建物の所有者の権利が弱くなっていますが、貸主側は正当な理由がなければ契約を更新しなければいけない内容となっています。借地権の存続期間は、最初は30年、そのあと1回目の更新の際は20年を上限、その後は10年が上限となっています。

　・定期借地権

一定の契約期間が終了すれば、底地を更地にして返還しなければいけないという条件で設定された借地権になります。事業用や住宅用など用途によって期間は違ってきますが、住宅用の場合は、50年以上と長期にわたる契約となります。契約の更新という概念はなく、契約期間が終了すれば、建物を除却して返すという契約内容になります。

借地権付き住宅のメリット・デメリット？

では、借地権付き住宅のメリット、デメリットについて見ていきます。まずは、メリットです。

・土地を買うよりも安価に住宅を手に入れることができる。

・固定資産税等を負担する必要がない。

そしてデメリットです。

・地代を払い続けなければいけない。

・銀行融資が受けにくくなることもある。

・増改築の場合、地主の承諾が必要になることもある。

・住宅を売却しようとすると、地主の許可が必要。承諾料を払う必要も出てくる。

空き家が借地権付きだったときはどうすればいい？

所有することになった空き家が借地権付きだった場合は、どのようにすればいいのでしょうか。基本的には、土地も所有している場合と変わりません。自分で利用するか、貸すか、あるいは処分、売却するかです。ただ、どの場合も地主の承諾や許可が必要となってくると考えていいでしょう。勿論、改築、リノベーションをする場合も、同じことが言えます。

借地権付き建物の売却は可能？借地権付き建物を売却する方法は？

先ほど紹介した通り、借地権付きの建物、住宅であっても、借地権付き建物として売却することは可能です。また借地権だけでも売買は可能です。借地権付き建物を売却する場合、次のようなケースが多いと考えられます。

・借地権と建物をセットで第3者に売却

勿論、地主の許可が必要となりますし、承諾料を払う必要も出てきます。

・借地権を敷地と交換してから売却

借地権自体が売買できるものですから、地主との話し合いで、土地、あるいは土地の一部と交換、あるいは足らない分を負担することで、敷地を自分のものにしてから売却するという方法です。

また、譲渡に関して地主側が許可してくれなかった場合は、裁判所に申し出れば、内容によっては、裁判所が認めてくれることもあります。

空き家が借地権付き建物だった場合について見て来ました。借地権自体は法律で認められ

た権利でもあります。土地が自分のものでなくても、建物の所有権、存在を犯すものでは

ありませんから、売却が可能です。また、そのような状況でも、購入を希望される方もい

らっしゃいます。やはり、空き家で困った場合は、早めに専門の業者に相談していけば、

色々な選択肢が見えてきます。