空き家を相続したけど…【空き家問題】のご相談一覧

なぜ空き家となってしまうのか。

今や国内の空き家の戸数は7軒に1軒の割合になっています。
高齢化社会による人口の減少や中古住宅の流通数が少ない事が挙げられます。
国土交通省のデータによると、日本の新築住宅着工戸数は98万戸なのに対して既存住宅の流通数は17万戸。

住宅全体に占める中古住宅の比率は14.7％しかありません。
日本人は「新築に対する思い」が非常にあり、日本は新築市場という事になります。
空き家の利活用のアイディアは生まれてきています。シェアハウスやリノーベーション等の再活用、解体し土地にしての売却等テレビ番組でも取り上げられていますが、まだまだ危機意識が低く未だに空き家は増加傾向で放置されている物件が多いのが現状になります。

なぜ空き家は放置されてしまうのでしょうか？

① 税制

大きな理由としては【税制】です。
空き家を残した場合と更地にした場合では、固定資産税の差があります。
「住宅用地の特例」制度のもと、土地に住宅が立っている場合では200㎡までは課税評価額の1/6、200㎡を超えても1/3に軽減されます。
注意したいのは、この住宅用地の特例が適用される条件とは「住宅が立っている事」。
つまり、空き家を解体してしまうとこの制度が適用されなくなり税金が高くなってしまいます。
空き家を解体しょうにも解体費用や整地費用がかかってしまう上に、更地にすると固定資産税が上がってしまう。
そうなりますと、費用をかけてまで空き家を整地し更地にしたいという人は少ないでしょう。
これが税制による空き家の放置の原因です。

② 売却条件の悪化

家屋というのは耐震技術や様々な条件や基準をクリアしなければ売却は出来ません。
その条件や基準をクリアする為に、耐震基準を見直す為の工事やリフォーム等でメンテナンスをします。こちらでも、やはり相当な費用がかかってしまいます。
更地にせず、売却条件を提示した場合は、解体費や整地費用等を差し引いて査定が行われる為、売却したとしてもほとんど金額がつかない、あるいはマイナスが発生してしまうといった現状もあります。
築40年程度の空き家は空き家全体の約8割で劣化が進んでいます。
さらに放置しつづけますとさらに状況は悪化し、空き家の不動産価値はどんどん下がっていきます。売りにくい空き家ほど、早期売却が求められます。

③ 相続人の問題

家を相続した場合、その家の管理責任や負担は全て相続人が負う事になります。
現在多くの空き家は親から子へと相続が行われたものです。
相続人が1人の場合はその空き家の今後を決定しやすいものですが、複数の相続人がいる場合、売却したい人、受け継ぎたい人等意見の食い違いが出てしまいどうするのかが決まらないまま放置されているケースも多くあります。

なぜ空き家が問題となっているのか、空き家放置のリスクとは。

① 犯罪リスク上昇や防犯上の不安

空き家を狙っての不法侵入や放火の危険、また不法投棄を招く可能性があります。
このような犯罪が起きてしまった場合近隣住民のも迷惑がかかり、管理者はその責任を問われてしまう。

② 災害リスクの上昇、防災上の不安

地震など、災害発生時に倒壊して避難経路をふさいでしまう。
強風や積雪などによって建物が倒壊する、一部破損してしまう。
破損してしまった外壁や屋根が通行人にあたってしますと大きな事故等につながる可能性もあります。
人が住まなくなった空き家は劣化のスピードも早く、適切な管理が求められています。

③ 街並みの景観を乱してしまう。

放置された空き家では建物の老朽化や植栽、雑草等によっても景観を乱してしまいます。
もちろん庭木の剪定費用等は所有者が負担する事になります。
また、害虫や害獣による被害も考えられます。

④ 土地の有効活用が出来ない。

本来であれば商業地や公共施設にした土地も、空き家がある事により活用出来ない。
また、現在の建築基準法にあてはめると戸建てではなくマンション等の集合住宅が建てられる場合もあり、その地域の人口増加や街の発展の機会を損失してしまう可能性もあります。

⑤ 自治体財政破綻の危険性

空き家が増え続け新しい住民が来ない状況が続くと、新たな税収も見込めない為最終的に自治体が財政破綻をしてしまうとのケースもあります。
2007年には北海道の夕張市が財政破綻しました。夕張市の空き家率は33％。
現在日本全国の空き家率は13.5%　約850万戸ですが、対策をしないまま時間が経過した場合、2033年の空き家率は30.2%にもなると言われています。

狙われやすい空き家とは

先述したように、空き家では犯罪の温床となるリスクがあります。
空き家の管理は所有者の責任問題となります。
狙われやすい空き家の特徴を知り、適切な管理をする事が必須となります。
空き巣に狙われやすい空き家の特徴とは、管理がされてない様子が誰の目から見ても明らかになっており、人がいない事が良くわかる物件が狙われます。
例えば、郵便物がたくさんポストにつまっている、庭木が生い茂っているとなると人が住んでない事が明確です。
また出入口の施錠が1箇所しかないなど、侵入までに時間がかからないようなセキュリティだと絶好のターゲットになってしまいます。
やはり定期的な管理をしておかなければ、空き巣等も被害に合うリスクが高まります。
どうしても自身で管理が出来ない場合には、空き家　相談　等のワードで検索をかけ、専門家に相談する事をオススメします。

問題空き家を減らす対策はあるのか。

全国で増え続ける問題空き家を減らすべく、平成26年11月に国会で「空き家等対策特別措置方」が成立しました。
この法律では適切に管理されていない空き家を「特定空き家」に指定する事が出来ます。
特定空き家認定を受けると、税金の減免措置が受けられなくなり最悪の場合強制撤去のうえ解体費用が請求されます。

特定空き家のガイドライン

• そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態。
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態。
• 著しく景観を損なっている状態。
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置する事が不適切である状態。
• 特定空き家に認定されるとどうなるのか。

まずはどのようにして「特定空き家」に認定されるか、されるとどうなるのかを説明します。
市区町村が空き家の調査を実施し、上記のガイドラインに当てはまると認定されます。
認定後、行政より適正管理を求める「助言」があります。
具体的には「庭の草木が伸びているので除草してください」等の比較的容易に対応できる事も多い為、近隣住民の為にも対応するように致しましょう。
所有者が「助言」に従わない場合や早急に改善が必要な場合、市区町村から「指導」が入ります。「指導」は「助言」よりも重く、所有者に対して対応を強く促すものです。

次に「指導」されても状況が改善されない場合、市区町村は所有者に対し「勧告」を行います。　「勧告」をされてしまうケースとしては近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻な状況が多いです。
「勧告」を受けると、その状況が改善されるまで固定資産税の減免措置が適用されず、従来の土地の税金の6倍支払う必要がでます。
ここまできてしまってはかなり深刻な状態で、一刻も早く改善が必要となります。
「勧告」されても所有者対処しない場合は改善の「命令」を受けます。
命令は「助言」「指導」「勧告」よりも重く、空き家対策特別措置法では「命令」に背くと「50万円以下の罰金」がかされます。
「命令」は行政からの最後の通告となり、従わない場合は罰金に加え、強制撤去により解体費等の費用を請求されます。

空き家とは、そもそもどんな状態なのか。

空き家の定義とは、居住その他の使用がされてない事が分かる建築物を指します。
具体的には、1年間を通しての人の出入りの有無や水道　ガス　電気の使用状況等を総合的に見て判断します。
大きく4つの種類に分類されています。

① 賃貸用の住宅

賃貸の為に空き家となっている住宅。空き家全体の50.9%を占めています。

② 売却用の住宅

売却をする事を目的として空き家になっている住宅。全体の3.5%。

③ 二次的住宅

別荘や残業等で遅くなった時に寝泊まりする為の住居。全体の4.5%。

④ その他の住宅

なんらかの理由で長期不在になっている、または取り壊す予定の住宅。
上述した空き家に関しては、人が今後住む可能性がありますが、その他の住宅は住み手が見つからないまま放置されてしまう可能性が高いのが現状です。
その他の住宅は近年もっとも増加しており、全体の41.1%を占めている。

空き家相談窓口へ相談しましょう。

空き家対策を専門家に相談するメリットとは。
ご自身に合う運用方法等も提案をしてもらえます。
売却のみならず活用方を見出して、所有者の意向に寄り添ったアドバイスを貰えます。
土地の立地条件や空き家の状態を分析した上で一緒になって最良の選択を考えてくれます。
専門家に相談する事で様々な意見を取り入れ、安心して売却、活用などのステップを踏んでいけます。
自己判断の取引はデメリットしかありません。
空き家に関しては「売却」「管理」「活用」と様々な可能性を考えた時に一般の方で判断し取引をしてしまうと、思わぬトラブルに発展するなど、チャンスロスをしてしまう可能性があります。
些細な事でも専門家に相談する事が早急に空き家の解決に繋がります。