家の建て替えに必要な費用はいくら？

家の建て替えで発生する付帯工事について

工務店やハウスメーカーの担当者からは坪単価○○万円と聞いていたけど、こんなに追加費用がかかるなんて・・。ということを避ける為にも、建物本体工事費用とは別に発生する「付帯工事」項目と費用を抑えることが重要です。中にはローンで賄えない為、その分現金のご用意が必要な場合もあります。

造成工事

敷地と道路、敷地と隣地の間に高低差（2ｍ以上ある場合は要注意）がある場合には、擁壁（ようへき：盛り土が崩れるのを防ぐ為の壁）をつくる為の費用が発生します。

解体工事

今まで住んでいた家を解体する為の費用です。築年数や構造によって「アスベスト」と言われる不燃材を使用しているケースがあり、その場合には追加費用がかかることがあります。また、家以外にも庭木やカーポート等更地にする為に撤去するものの処分費が発生します。

基礎補強工事

地盤調査によって邸別で条件が異なりますが、軟弱地盤層の有無、深さによって、深基礎での対応、セメント系のコラム杭や鋼管杭を打つ工事が必要になることもあります。
建替えの見積を取る際は早めに地盤調査を実施してもらうようにしましょう。

外構工事

ポストや庭、カーポート等を作るための費用です。建物本体に入っていると誤認しがちですが別途費用がかかります。工事内容によって費用の前後が大きい項目です。カーポートの電動シャッターを付けようと思ったらそれだけで200万円かかるなんてことも・・・。どの範囲をどんな仕様で工事するか業者と打ち合わせが必要です。

照明・カーテン・エアコン等

建物本体に盛り込んでくれるケースもありますが、ほとんどの場合、別途費用がかかります。ハウスメーカーでの検討の場合、専属のインテリアアドバイザーが照明やカーテン、ときに家具までコーディネートしてくれます。コストを抑えたい方はご自身で用意すると良いでしょう。

上述の「付帯工事」で500万円～1000万円以上費用がかかる場合があります。建物本体工事費だけで頭が痛いのに、まさか追加でこんなに費用がかかるなんて・・ということが起きないよう事前に業者と付帯工事まで含めた見積を出してもらうことをお勧めします。

予算１０００万円で建て替えることは可能？

「付帯工事」の造成工事や基礎補強工事等がかからないのであれば、可能なケースもあります。ただし、「付帯工事」費用が0になることはありませんので、建物本体価格を安くしないと実現困難です。せっかくのマイホームがコストを抑える為にあれもこれも我慢・・という形になることが予想されますので、最初はプラス２００～３００万円程余裕を持った予算で検討し、住宅ローンの審査も多めに承認を貰っておきましょう。

建て替えとリフォームどちらがお得？

金額的にはリフォームの方が安いことが多いですが、大規模リフォームとなることで、建替えと大差ない費用がかかってしまうことも起こり得ます。
特に築年数が経ち、耐震補強工事を含む構造体まで改装が必要な場合は大規模な工事となってしまう為注意が必要です。その場合は、リフォームだけでなく建替えの見積も並行して取り寄せ比べると良いでしょう。また、リフォームでは基礎や柱まではやり替えできない為、金額差が500万円～1000万円程度で収まるのであれば、構造体も含め安心な家づくりができる建替えを優先的に検討しても良いかもしれません。新築の場合の住宅ローンの金利も近年低金利で組める為、総額だけでなく返済額を予算と見立てて検討することも重要です。築年数が10～15年で水廻り等の一部改装であればリフォーム、骨組みまで含む大規模改装であれば建替えの方が長い目で見たときにお得になるかもしれません。

不動産活用に関する相談を専門家にするメリット

「自宅を建替えたい」というときに、建物に目が行きがちですが、建築予定地の広さや建築基準法の法規制、更には最寄りの駅や距離によって、土地活用の検討も併せてすることがとても重要です。
一般的に自分と家族が住むだけの「専用住宅」の建築の場合、住宅ローン含め「出費」のみとなってしまいますが、建物が建つスペースを除いた土地スペースを駐車場や売却、更には土地全体を使って賃貸併用住宅にすることで、収入が入ってくるような計画も検討可能です。広い敷地なのに平屋で建築というのがある意味一番贅沢な建て方といえるでしょう。とはいえ、建築してる最中でプロに相談しても手遅れになってしまう為、建物の計画を立てる早い段階で土地活用という観点でプロに相談すると良いでしょう。