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中西雅子法律事務所

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相談者のお話をよく聞くことを大切に考えています。事務所は東京駅から8分、弁護士会館においても相談をお受けしております。お気軽にご相談ください。

相続は皆さんが経験します。トラブルの相手が親族であると、解決の糸口が見いだせないこともあります。特に不動産の場合、共有状態の解消や分割方法と絡んでの価格合意の困難さ、背景には他の問題が存在することもあります。事前の対応でトラブルを防止すること、特に不動産の事業をされている場合など、計画的に進めていくことが大切です。 お話をよく聞き、最善の解決を目指します。

所属する専門家

事務所からのメッセージ

<ごあいさつ>

これまでに、遺産分割調停や遺言、相続に関連する訴訟、離婚、親権等の家事事件、損害賠償等の一般の民事事件、商標問題、営業秘密、その他、刑事事件、債務の整理などの様々な事件を取り扱ってきました。

受任した事件については、お客様にとって最善の解決を目指し、幅広くお話を聞くように、深くお話をしていただけるよう最大限の努力をしております。そして、「先生と知り合えて良かった。これから前向きに頑張っていくことができます。」と笑顔の連絡を頂いたときには、私の方がお客様からエネルギーをもらうことができ、さらに弁護士業務に邁進していくことができます。

このような気持ちでご相談をお受けしております。一緒に前に進みましょう

<主な取扱業務>

幅広い分野の法律問題に対応しております。 特に遺言・相続・成年後見については、様々なケースを取り扱ってきましたので、きっとお役に立てると思います。

・遺言/相続  ・成年後見 ・離婚 ・著作権/商標/意匠 ・企業法務

・債務整理 ・一般民事事件 ・刑事事件

 

<略歴>

福岡出身
東京音楽大学卒業(ソロ、室内楽の演奏活動、後進の指導を行う)

平成16年 司法試験合格
平成19年 弁護士登録 (東京弁護士会所属)

都内法律事務所に勤務し、離婚や相続等家事事件を多く担当。
現在、相続関連の事件、借地・借家事件などの不動産関連事件、遺言の相談、資産承継に関する事前の相談も多い。

 

東京弁護士会 知的財産権法部員
東京都練馬区 区民法律相談員

 

 

<弁護士中西雅子の相続コラムより:一例>

【遺産分割協議においての不動産評価】2019年7月17日投稿

祖父が亡くなり、遺産分割の話のないまま時間が経過しました。当初の相続人が亡くなり、相続人は、我々孫の世代に移っています。

祖父の残したいくつかの不動産について、孫ら相続人は、「ここは自分が取得したい、あの土地は売りたい。」「いや、全部売却した方がいい。」など、それぞれの意見が対立しています。

売却で合意できるのであれば、できる限り高値で売りたいという利害は全員一致するのですが、一人が不動産を取得し、他の相続人の持分は金銭(代償金)で支払うという場合、その間の利害が対立しますので、価額に関してなかなか合意できません。

そこで、不動産の評価について、その価額をどう決めたらいいのかを知りたいです。

不動産の評価方法として、よく検討されているのは以下のものです。

①固定資産税評価額、②路線価(相続税評価額)、③不動産業者による査定、④公示価格

このうち③は、不動産業者が行いますが、一方当事者寄りのものとなる傾向もありますので、調停の場面では、複数業者の査定をとり、価額の上下をカットして、残りの平均値を出したりします。

④は地価公示法に基づき土地鑑定委員会が示すもので、土地の価値の三要素となる市場性(取引事例比較法)、収益性(収益還元法)、費用性(原価法)の3方式を総合して算定されるようです。一般の土地取引の指標を提供したり、①や②の基準とされます。

建物価格の場合は、①が利用されることが多いですが、土地の場合、②は、③よりも低額の評価額となるのが一般です。

そこで②の場合には、その額を0.8で割り戻した形で土地の価額を算定することがあります。

このような算定方法による評価を検討しながら、当事者が合意を形成していきます。

当事者全員の合意ができれば、調停の場面では、中間合意として調停調書に記載されます。遺産の評価が、具体的な分割方法の前提となりますので、後で翻意されると困ります。

合意できない場合には、調停では、不動産鑑定という方法があります。

鑑定費用は相続分に応じた負担となり、見積りが出た後、その費用を裁判所に予納する必要があります。

もちろん、当事者は鑑定結果を尊重することが前提です。翻意されると困りますので、ここも中間合意調書が作成されます。

ただし、不動産鑑定費用はかなり高額になります。

ここが合意形成の契機の一つにもなり得ます。住居の場合で数十万円、大きな物件の場合には、百万単位の場合もあるからです。

こんなに費用を負担するなら、お互い譲歩しようかなと。

遺産分割協議においての不動産評価

 

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